“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出现(xiàn)像(xiàng)过去(qù)十年的(de)系(xì)统性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房地产行业分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关注度(dù)从板块向单个(gè)标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间(jiān)已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要(yào)参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找房地产(chǎn)个股的(de)阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在(zài)房(fáng)地产赛道中进(jìn)行(xíng)选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地(dì)产(chǎn)的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意(yì)给房(fáng)企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金(jīn)来源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其(qí)实(shí)主要(yào)还(hái)是那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很(hěn)明显的(de)分(fēn)化(huà)，无论是在(zài)销(xiāo)售(shòu)，还是融(róng)资(zī)等(děng)各(gè)个方面都非常明(míng)显。现在有(yǒu)国资背景的房企(qǐ)在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但(dàn)没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的(de)逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家(jiā)”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优(yōu)势(shì)，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是(shì)行(xíng)业内最高的；融资成本是(shì)否是行业内(nèi)最低的；建安(ān)成本(běn)是否也(yě)是业内最(zuì)低的(de)；这些都是我们看重的一(yī)家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满足(zú)上述条(tiáo)件的doi的时候怎么夹，doi是怎么夹房(fáng)企并不(bù)多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出(chū)现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等国央企(qǐ)“三(sān)道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财(cái)务(wù)指(zhǐ)标称(chēng)得(dé)上(shàng)完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加(jiā)值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩(kuò)张速度(dù)的张(zhāng)弛(chí)有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观(guān)的(de)预判未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩(kuò)张拿地(dì)节奏也有可能让(ràng)房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到机会来了(le)，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的(de)33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地(dì)块也实现了快(kuài)速的开盘利用率(lǜ)，预(yù)计今年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身储备了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中一(yī)半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说(shuō)，见到机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但未来(lái)的两年市(shì)场没(méi)有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量(liàng)一家房企(qǐ)的(de)扩张速度是(shì)否激进(jìn)？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看(kàn)来(lái)，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要(yào)规避公司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个(gè)比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较(jiào)积极的(de)房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等(děng)房企(qǐ)2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净(jìng)负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度(dù)与净(jìng)负(fù)债率(lǜ)水平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们(men)是(shì)以(yǐ)同一(yī)筛选标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度的(de)实际(jì)表现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央(yāng)企的融资成本更(gèng)低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够做到想融就融(róng)，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，仍(réng)有少数(shù)民营房企(qǐ)同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵(líng)活配置混合(hé)型证券(quàn)投(tóu)资基金”“全国(guó)社保基金一(yī)一(yī)六组合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团。根(gēn)据(jù)一季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产(chǎn)品(pǐn)合(hé)计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的基(jī)本面表现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的(de)近三年时间，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在业绩表现(xiàn)、销售(shòu)规(guī)模、新(xīn)增(zēng)土储、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表现了较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七(qī)成营收(shōu)来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近三年(nián)持续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样较为(wèi)积极，根据(jù)诸(zhū)葛找房、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也(yě)让(ràng)滨江集团的(de)房企排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房(fáng)企(qǐ)第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)迎来多(duō)家机构(gòu)的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点移(yí)至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只是(shì)房(fáng)地产(chǎn)产业链上的中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要(yào)包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上游(yóu)材料端息息(xī)相关(guān)，新盘开工不(bù)足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性(xìng)的家(jiā)装家居领域，我们(men)相对(duì)看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国(guó)过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消(xiāo)费的(de)增长(zhǎng)却一直都很好。对于(yú)地产产业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内装相关的行业，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特(tè)别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季度(dù)报告(gào)显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季(jì)报的十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝盈新价(jià)值和私募(mù)的明河(hé)2016，都(dōu)在(zài)其中(zhōng)出现(xiàn)，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的(de)产(chǎn)品，首季其(qí)同时(shí)重(zhòng)仓的房地产产业链股票还(hái)有金(jīn)地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而(ér)言(yán)，前几年(nián)曾经风光一时的(de)家居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢(màn)等多因(yīn)素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块(kuài)中年内表现最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时间段(duàn)，该股年内(nèi)上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营(yíng)收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司(sī)的(de)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略优选和广发安宏(hóng)回(huí)报均增加了持股(gǔ)，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大(dà)流通股股东中仅有的(de)两只公募。有意(yì)思的是，他(tā)似(shì)乎(hū)对(duì)于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全部三(sān)只产品均登榜十(shí)大流通(tōng)股股东，其也成为他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的(de)物业股也越来越(yuè)被机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港上市，如何(hé)选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛(máo)利(lì)的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能(néng)做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做(zuò)到产品(pǐn)提价(jià)的公司很少，因为物(wù)业公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安(ān)这些固定人员成(chéng)本的年度(dù)增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但(dàn)是(shì)该公(gōng)司(sī)能(néng)在业(yè)内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这(zhè)跟它的(de)定位和比较(jiào)好的(de)服务是(shì)有关(guān)系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 doi的时候怎么夹，doi是怎么夹