OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟扩压在玻璃窗边c，在窗户边c募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”压在玻璃窗边c，在窗户边c一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末压在玻璃窗边c，在窗户边c也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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