近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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