文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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