文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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