导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，氯化钾相对原子质量是多少，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(m氯化钾相对原子质量是多少，ǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住(氯化钾相对原子质量是多少，zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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