饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的(de)收费标(biāo)准基(jī)础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费(fèi40kg是多少斤)用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在40kg是多少斤服务(wù)过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ40kg是多少斤)约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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