5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又(y知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗lor: #ff0000; line-height: 24px;'>知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗òu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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