5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎn杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物g)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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