饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民(mín)造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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