5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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