导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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