近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红(3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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