导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶p>

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶mg alt="中(zhōng)国户均(jūn)几套房？| 民生·周(zhōu)君(jūn)芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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