导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhè77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023n)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.977年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均(jūn)一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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