OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，doi的时候怎么夹，doi是怎么夹紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)doi的时候怎么夹，doi是怎么夹为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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