文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献）中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗，房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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