近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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