文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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