近两年(nián)火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分(断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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