饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存(2l是多少毫升 2l是多少升cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以2l是多少毫升 2l是多少升(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标2l是多少毫升 2l是多少升准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出(chū)具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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