导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤>引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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