近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiā脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思ng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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