万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中日语jtest报名入口，日语jtest报名费债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(日语jtest报名入口，日语jtest报名费rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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