近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的yú)债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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