万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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