文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me2024年房价会继续下跌吗)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信2024年房价会继续下跌吗用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo2024年房价会继续下跌吗)20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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