万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“一个男人出轨了还爱自己的老婆吗地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)一个男人出轨了还爱自己的老婆吗，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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