饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌对居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中(女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌zhōng)，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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