万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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