文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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