万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wè一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗i)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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