5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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