近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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