近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(sh尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次ì)的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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