文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里)应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问(wèn)题(tí)全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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