饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于(yú)金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这吴亦凡还出得来吗些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒ吴亦凡还出得来吗u)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可能会吴亦凡还出得来吗利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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