饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的北京(jīng)二手房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dì站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的ng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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