5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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