5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(z如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉hǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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