OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其蜗牛是不是昆虫类(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū蜗牛是不是昆虫类)于平(píng)稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人坦言(yán蜗牛是不是昆虫类)，事发(fā)突然(rán)确实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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