导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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