万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍(pā纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖i)卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。<纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖/p>

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuà纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖n)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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