饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了(le)关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住(zhù故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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