5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度(dù)看，行东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗)利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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