OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和(hé)换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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