“现在(zài)的房地产(chǎn)很难(nán)再出现像过去(qù)十(shí)年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让机构和(hé)投资者的关(guān)注度从板块向(xiàng)单个标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了(le)。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年(nián)房地(dì)产的开发资(zī)金(jīn)来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源(yuán)来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新(xīn)房的(de)销售情姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位(qíng)况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银(yín)行拿(ná)到钱，其实主要(yào)还是那些有国(guó)企背景(jǐng)的房企，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难(nán)，所(suǒ)以整个行业(yè)出现(xiàn)了一(yī)个很明显的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没有国资背景的(de)民营房企股价大多(duō)表(biǎo)现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房地(dì)产行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘，我们(men)会特别重视企(qǐ)业的(de)成(chéng)本(běn)优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行业内最(zuì)高的；融资成本(běn)是(shì)否是行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本(běn)是否也(yě)是业内最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们(men)看重的一家(jiā)房企的(de)综合(hé)成本(běn)。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够(gòu)同时满足(zú)上述条件的(de)房企并(bìng)不(bù)多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据(jù)整理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光(guāng)明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是有着较稳(wěn)健(jiàn)特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标(biāo)称得(dé)上完全健(jiàn)康的仍是(shì)少数。而(ér)更加值得(dé)注意的(de)是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而(ér)这(zhè)无疑又进(jìn)一步考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于(yú)激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置(zhì)的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没(méi)有增加(jiā)杠(gāng)杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会(huì)来了(le)，其开(kāi)始在一线城市(shì)进(jìn)行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的(de)开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要(yào)集中(zhōng)在(zài)强(qiáng)二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机(jī)会(huì)时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未来(lái)的两年市场没有想(xiǎng)象得那么(me)好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡(héng)量(liàng)一(yī)家(jiā)房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例如(rú)果(guǒ)超(chāo)过(guò)60％，就是(shì)扩张(zhāng)得(dé)过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债率要求(qiú)不得(dé)高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避(bì)公(gōng)司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿(lǜ)城(chéng)中(zhōng)国、保利(lì)发展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净(jìng)负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖(hú)集团等房企在践行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国(guó)央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资(zī)成(chéng)本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融就(jiù)融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房(fáng)企(qǐ)，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活(huó)配(pèi)置(zhì)混合型证券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐(lài)，和其自身的(de)基本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地(dì)产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩(jì)表现、销售规(guī)模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润(rùn)依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青(qīng)铜(tóng)时(shí)代(dài)”仍能保持(chí)自(zì)身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关(guān)系(xì)密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重(zhòng)只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的(de)较突(tū)出表现，也让滨(bīn)江集团的房(fáng)企(qǐ)排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十(shí)，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是(shì)，2020年(nián)至今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了(le)超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构(gòu)的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日接受(shòu)了(le)信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产(chǎn)产(chǎn)业链上的中游环节，其上(shàng)游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介(jiè)服务、家用(yòng)电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发(fā)环节(jié)与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足导致上(shàng)游(yóu)不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地产行业(yè)在(zài)进入存(cún)量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也(yě)会越来越(yuè)多(duō)。美(měi)国过去的数据(jù)充(chōng)分说明了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家(jiā)具(jù)消(xiāo)费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们(men)相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂(zàn)居前(qián)两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道(dào)的公姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连收七(qī)根阳线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生(shēng)活类产品的(de)研(yán)发、设计(jì)、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业(yè)收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报的(de)十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募(mù)的中(zhōng)欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据(jù)了半壁(bì)江(jiāng)山。需要(yào)强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基金都是(shì)价值派基金经理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产品，首季其(qí)同(tóng)时重仓的房地产产业链股票(piào)还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境(jìng)反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是(shì)归(guī)母净(jìng)利润，公(gōng)司都实现了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报(bào)中他管理(lǐ)的(de)广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加了(le)持股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品也成为(wèi)志邦家居十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)中仅(jǐn)有的两只公募。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均(jūn)登榜十大流通股股东，其(qí)也(yě)成为他的(de)独门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下(xià)游的物业股也(yě)越(yuè)来越被机(jī)构所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大多在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是(shì)一个(gè)高毛(máo)利的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每(měi)年到期的(de)合同里提(tí)价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的大部分(fēn)项(xiàng)目到(dào)期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到(dào)产品提价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保(bǎo)安这些固定人(rén)员成本的年(nián)度增长，不过(guò)服务没(méi)有特别好(hǎo)，客户没(méi)有那么满意，能做到提价难度(dù)是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期(qī)之后(hòu)提价率比较高，这(zhè)跟它的(de)定(dìng)位和比(bǐ)较好的服务是(shì)有(yǒu)关系的(de)。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位