导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(w非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读èi)商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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