万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集一个男的长期不碰他老婆是什么原因团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞一个男的长期不碰他老婆是什么原因(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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