OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)马斯克会加入中国国籍吗目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价(ji马斯克会加入中国国籍吗à)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高马斯克会加入中国国籍吗(gāo)如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度(dù)末也有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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